[분석] "LTV 60% 이하로 제한해야...전세대출도 추가 규제 필요"
이재명 정부의 첫 집값 대책인 6·27 부동산 대출 규제를 두고, 지난 문재인 정부 부동산 대책을 모두 합한 것과 같은 '초강력' 대책이라는 평가가 나옵니다. 하지만 일각에선 뾰족한 추가 대책이 나오지 않는다면, 이번 대책으로 자칫 서울 아파트값을 더 끌어올릴 가능성이 있다는 우려도 제기됩니다.
관망세가 주춤해진 2~3달 뒤에는 강남 외 지역의 10억원대 아파트에 대한 구매욕을 자극해 순차적으로 서울 전체 집값이 오를 수 있기 때문에 더 강력한 규제가 필요하다는 지적입니다.
정부는 지난달 27일 가계대출 총량관리 강화, 가계대출 자율관리조치 전 금융권으로 확대 시행 등의 내용을 담은 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표했습니다.
이 가운데 내 집 마련을 꿈꾸는 이들에게 영향을 미칠 수 있는 핵심 규제는 수도권과 규제 지역에서 집을 구매할 때 주택담보대출(아래 주담대)을 6억원까지만 받을 수 있도록 하는 부분입니다.
정부는 "고가 주택 구매에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기로 한 것"이라고 그 취지를 설명했습니다. 서울 강남권 초고가 아파트의 가격을 진정시키기 위한 정책이라는 얘기입니다.
중산층의 아파트 구매욕 자극할 수도
하지만 문제는 다른 데에 있습니다. 현장 전문가 장석호 공인중개사는 이번 대책에 대해 이렇게 평가했습니다.
"서울 강남권에 있는 집을 살 때 6억원 이하 대출을 받고 사는 사람들이 얼마나 있을까요? 해당 사항이 있는 사람들은 중산층입니다. 6억원까지밖에 대출이 안 되는데, '까딱 잘못하면 앞으론 6억도 대출 못 받는 거 아냐? 지금 사야 되는 거 아냐?'라는 생각이 들 수밖에 없죠. 10억짜리 아파트면 주담대가 대략 6억까지 나오거든요. 이번 대책으로 서울 강남 외 지역에 있는 10억원대 아파트 가격이 오를 수 있습니다."
KB부동산 주택가격동향조사에 따르면, 지난달 기준 서울 강남 11개구의 아파트 매매평균가격은 17억3223만원입니다. 주담대를 6억원까지 받더라도 살 수 없는 초고가라는 의미입니다.
주담대를 최대 6억원까지 받을 수 있다면 구매할 수 있는 10억원대 아파트, 혹은 그 바로 아래 가격대의 아파트값이 꿈틀거리는 부작용이 초래될 수 있다는 우려입니다.
또 서민층의 경우 이번 대책으로 별다른 혜택을 받지 못한다는 지적도 나옵니다. 주담대로 6억원까지 대출을 받게 되더라도, 매월 내야 하는 원리금이 너무 높아 감당하기 어렵기 때문입니다.
서민에겐 여전히 그림의 떡
예를 들어 30년 만기에 연 4.5% 금리로 6억원을 주담대로 대출받으면서 원금균등분할상환을 선택한 경우 매월 약 391만원을 갚아야 합니다. 보건복지부에 따르면, 우리나라의 2025년 기준 3인 가구 중위소득(국민 가구소득의 중간값)은 약 502만원입니다. 남는 111만원으로 식비, 교육비, 의료비, 교통비 등을 감당할 수 없는 구조라는 얘기입니다.
결국, 월 391만원 수준의 원리금을 감당할 수 있는 중산층이 추가 부동산 규제가 나오기 전 아파트 구매를 서두를 수 있다는 전망이 나옵니다. 이렇게 수요가 높아지게 되면, 10억원대 아파트 가격도, 10억원 이하의 아파트 가격도 덩달아 오를 수 있다는 겁니다.
어떻게 해야 할까요? 장석호 공인중개사는 주택 가격에 대한 대출 비율인 담보인정비율(LTV)을 60% 이하로 낮출 필요가 있다고 제안합니다.
"모든 지역에서 주택 형태와 상관없이 LTV를 60% 이하로 제한해야 합니다. 이번에 정부가 수도권·규제 지역 내 생애 최초 주택 구매 목적 주담대의 LTV를 80%에서 70%로 줄였는데, 70%도 너무 많습니다. 60% 수준으로 제한하지 않으면, (10억원 이하의 집 가격이 상승하는) 풍선효과만 나올 겁니다."
또 전세자금대출 한도 역시 현행 80%에서 60%까지로 낮출 필요가 있다고도 강조했습니다. 아파트 전세대출이 비교적 수월한 상황을 방치하면 전반적으로 전세가격이 꾸준히 상승할 수 있고, 이는 결국 아파트 매매가격 상승으로 이어지기 때문에 이런 규제가 불가피하다는 겁니다.
전세대출 한도도 낮춰야 한다
집 살 계획을 세우고 있거나, 전세 매물을 알아보던 이들의 거센 반발이 예상되는 대목입니다. 하지만, 추가 규제 없이는 서울 아파트값 상승을 멈추기 어렵다는 분석입니다. 그렇게 되면 장기적으로는 무주택자들의 내 집 마련이 더욱 멀어지거나, 예상보다 더 낮은 질의 집을 구매할 수밖에 없는 결과가 이어질 것이란 얘기입니다.
오히려 대출 규제를 완화한다 하더라도, 서울 아파트 구매가 실질적으론 어렵다는 지적입니다. 만약 LTV를 100%로 늘리더라도 원리금 부담을 고려하면 내 집 마련에 나설 가능성은 희박하다는 의미입니다.
무주택자의 내 집 마련을 실질적으로 돕기 위해선 대출 규제보다 집값 안정 자체가 우선이라는 겁니다. 이와 함께, 장기전세 등 공공임대 공급을 확대하고, 월세 세액공제 확대 등의 조치도 병행할 필요성도 제기됩니다.
이재명 정부의 첫 부동산 대책 이후 서울 강남권 등 아파트 거래가 감소한 점을 긍정적으로 평가하면서, 추가 대책을 요구하는 목소리도 나왔습니다.
조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장(감정평가사)은 "우리나라 부동산 시장에선 강남 집값이 먼저 오르면 이후 다른 곳도 오르는 경향이 있는데, (대책 발표 이후) 강남권은 확실히 잠잠해진 측면이 있다"며 "앞으로 전세대출을 규제하는 식의 후속 대책이 나온다면 아파트값 상승을 억제할 수 있을 것"이라고 말했습니다.
조선혜 대표기자
참고 기사:
"임대사업자 혜택 그냥 두면 부동산대책 백약이 무효" https://omn.kr/1oo3l
"앞으로 '오피스텔왕' 전세 사기 터진다... HUG 모를 수 없다" https://omn.kr/229r2
"집값 하락, 시작도 안 해... 법 개정으로 부양책 쓰는 거 막아야" https://omn.kr/229rg
※ 위 인터뷰는 기자가 오마이뉴스 재직 당시 진행함.
관련 영상:
https://youtu.be/a58pqF6yyrQ?feature=shared